住宅ローンの不安を解消！安心して家づくりするにはいくら借りる？変動型か固定型かおすすめなのはどっち？

多くの不動産会社やハウスメーカーは、住宅ローンの借入金額は「年収倍率」を目安に話を進めていきます。

そこで多くの人は、「意外とたくさん借りられるんだな」と思うでしょう。

しかしこれは大きな落とし穴。

年収倍率というのはあくまでも”目安”にしかすぎません。

というのも、同じ年収の方でも暮らし方によって出ていくお金が違うからです。

たとえば、

・子供がいて教育費がかかる

・旅行へ行くのが趣味

・親の介護に費用がかかる

・外食が好き

など、人によって入るお金は同じでも出ていくお金は異なります。

上記のように、お金がかかる趣味を持っている人とそうでない人、子育てや介護を必要とする家族がいる人とそうでない人とでは出費の差があり、預貯金も大きく変わるのです。

ですから一概に「年収倍率＝住宅ローンの返済が可能な金額」とは言えないのです。

住宅ローンの不安を解消するには、「いくら借りられる？」というよりは、「いくら借りるか？」ということのほうが大事。

借入可能額と返済可能額というのは、必ずしもイコールではないことを覚えておきましょう。

前述したように、年収倍率はあくまで目安。では一体どうしたら住宅ローンを安心して借りられる金額を見極めたらよいのでしょうか？

それにはまず、家計の収支を整理することから始めましょう。

・給与所得

・食費や生活費

・教育費

・光熱費

・交際費

・保険費用

・現在の住宅費（賃貸料金もしくは住宅ローン返済費用）

など、現在の家計の収支をきちんと整理し、支払い能力がどれだけあるか？を分析します。

そのうえで、今の生活を変えずとも暮らしていけるような借入金額に設定にしましょう。

ポイントは「無理をしないこと」。

生活に無理が生じると、それだけでストレスになってしまうからです。

ローンを支払うことで生活が困窮してしまうなんて本末転倒ですよね！それこそ住宅ローンが本当に返済できるのか、不安になってしまう原因になります。

もし好きな趣味があるなら、我慢をせずとも生活できるような返済額を設定しましょう。あくまでも「借りられる額」ではなく「無理なく借りる額」ということを念頭に置き、住宅ローンの借入額を見極めてください。

これから何十年の間、無理なく住宅ローンの返済ができるようにするためには、ライフプランニングをすることが必要です。

ライフプランニングとは、5年先、10年先、20年先…と将来的な人生設計のこと。

たとえば、

・もう1人子供が欲しい

・子供を私立中学に進学させたい

・車の買い替え時期が訪れる予定

・子育てがひと段落する頃に妻が仕事復帰をする予定

など。

これらのことを先ほど整理した家計の収支と共に見ることで、より具体的なシミュレーションをすることができます。

見定めた借入金額で、将来的に家計が破綻することがないかどうかをチェックしましょう。

特に住宅資金とあわせて大きな出費となる「教育資金」「老後の資金」については、しっかり盛り込んでいくことが必要です。

最近は、ライフプランニングから資金計画案を提示してくれるハウスメーカーや不動産会社も増えています。保険会社などでもやってもらえることがありますよね。

もちろん住宅ローンは自己分析だけでは不安が残るので、専門家のアドバイスをもらうことは大切です。

ただし、その判断が公正であるかどうかがポイント。

というのも、保険会社にしても不動産会社にしても、自分たちにとって不利になるような情報は提示しないからです。

たとえばライフプランニングの結果、この土地で家づくりをするのは無理かもしれないな…と内心思っていても、それを正直に話すことができない側面もあります。

これでは家を建てる側としては、安心して住宅ローンを組むことができませんね。

そんなときはいくつか相談会に参加してみたり、本当に信頼できる専門家にお願いしたりしてライフプランニングによる資金計画の公正さを見極めてみるのがおすすめです。

ライフプランニングは1度立てたら終わりではありません。

生活を続けていくうちに、当初立てたプランとは異なる部分も出てくるからです。

たとえば、子供の人数、転職や進学先などによっては収支が大幅に変わってくることがありますよね。

状況が大きく変われば住宅ローンの返済可能額も変わります。

ですから、定期的にライフプランニングを行い、住宅ローンの返済プランの見直しを行うようにしましょう。

定期的な見直しの相談にものってくれるような、そんな信頼関係を施工会社と築き上げられると安心感が増しますよ。

■変動金利型のメリット

・借り入れ後に市場金利が低くなると金利負担や総返済額は減る

・効率よく返済できる

・そもそも適用金利の水準が低い

■変動金利型のデメリット

・金利が上昇すれば金利負担や総返済額も増える

・将来の返済額が確定せず不安…

・長期的な返済計画が立てにくい

・市場金利が上昇すると、未払い利息が発生することがある

変動金利型がおすすめなのは、やはり預貯金に余裕がある人。

住宅ローンの金利が上昇したときにも十分対応できる人におすすめです。

ある程度年収があり、今後も右肩上がりに収入が増えることが見込める業種に就いている方ならば、変動金利型の方が効率よく返済ができるかもしれませんね。

また、元々住宅ローンの借入額が少ない、返済期間が短いという人にもおすすめです。

金額が少なく返済期間が短ければ、それだけ金利上昇のリスクが低いため、金利の変動の影響を最小限に抑えることができるからです。

■全期間固定金利型のメリット

・借入時から完済金額が分かる

・将来設計しやすい

・市場金利が上昇しても影響を受けない

■全期間固定金利型のデメリット

・適用金利の水準が高い

・借入時よりも低金利になったとしても高い金利のまま借りることになる

（借り換えなど検討しなければならない）

固定金利型の場合、将来設計が立てやすいので「金利が上がってしまわないか不安」という方におすすめです。

借入時からすでに住宅ローンの返済額が決まっており、金利の上昇に左右されないと言う安心感があります。

また、自営業など収入が定まらない方にもおすすめです。

無理なく返済プランを立てることができますよ。

ただし、全期間固定金利型の場合は、そもそもの金利が高く設定されていることが多いため、元本が減らず効率が悪いと感じることも。

金利が借入時より低くなった場合は、定期的にプランを見直し、借り換えを検討するなどして効率のよい返済を考えましょう。